地主と第三者で異なる買取り


相続した借地権を買取りしてもらう候補者として第一にあがるのが底地権の所有者である地主です。売却、処分したいと考えている借地人から地主にその旨を伝えるのが当然ですが、その際は、売却希望価格を提示することになります。借地権価格は、一般的には更地の70%程度といわれていますが、それはあくまでも理想であり、実際の売買価格とはかけ離れていることが多いのも事実です。客観的な調査やデータなどに基づいた適正価格ではなく、高額な額を提示すると地主に常識を疑われ、その後の交渉が決裂してしまうことになるおそれもあります。不動産鑑定士などの専門の資格をもったスタッフがいる取扱い業者に依頼して査定してもらうのもひとつの方法でしょう。

地主に買い戻しを提案しても、地主に土地の活用計画がない場合や借地権を買い戻す資金が調達できない場合には、第三者への売却を提案されることもあります。しかし、第三者へ買い取ってもらう場合に、その承諾を地主に求めると、ほとんどの場合は承諾料を請求されることになります。承諾料の妥当な額についても併せて専門家にアドバイスをもらうといいでしょう。借地権付きの物件を相続してそのまま売却したい場合、建物が古すぎて買い手が建物を建替えしないと居住できないというケースもあります。

相続した借地権の買取り


地主と借地契約を交わした借地人が亡くなった際に、相続した者が借地権や借地上の建物に関して地主に相続の許可を得る必要はありません。しかし、相続人以外が買取りする際や、遺贈される際には地主の許可が必要となります。また、借地権の相続は譲渡には当たらないため、更新の際の費用がかかりませんが、遺贈の場合は譲渡とみなされるため浄土に関する承諾料を支払う必要が生じます。遺産分割協議の対象にもなる借地権は、相続税の対象でもあります。相続税は、借地を更地とした場合の評価額に借地権割合を乗じて算出します。借地権割合は、土地と建物の権利の割合を意味しており、借地権と底地権の割合のことでもあります。

借地権を相続したい場合は、土地の賃貸借契約書を書き換える必要もなく、相続したことだけを地主に通知するだけで構いません。しかし、建物の所有権は、相続しただけでは名義が換わらないため、登記上の名義変更はしなくてはなりません。相続した借地権、建物ともに今後必要ないと判断した場合は、第三者に買取りしてもらうこともできます。建物だけを譲渡したいと考えていても、借地権が付随し、一緒に売却することになることを理解しておきましょう。また、第三者に買取りしてもらう際には、あらかじめ地主に承諾を得る必要があり、無断で売却をすると契約を解除されてしまうことになるため、注意が必要となります。また、地主が売却を承諾しない場合には、借地非訟手続きをして裁判所から許可を得て売却が可能となるケースもあります。